התחדשות עירונית

כולם מרוויחים!

לפני שצוללים לפרטים הקטנים, חשוב להדגיש שכל 3 הגורמים העיקריים בפרויקט מרוויחים: הדיירים, היזם והמדינה.

הדיירים

שנקראים גם בעלי הזכויות, שהם הליבה של הפרויקט, מקבלים דירה חדשה, גדולה יותר ועם מרפסת,חניה, מפרט טכני עשיר וכל זה בבניין חדש ואף סביבה חדשה ללא כל עלות מצידם. כל זה מגובה בערבויות בנקאיות המקנות עבורם את הביטחון שלהם בפרויקט. מדובר על השבחה "משנה חיים" עבור מספר רב של בעלי דירות.

היזם

הוא הגורם האחראי להפוך את חלומם של הדיירים למציאות.

היזם בין היתר יצטרך לשים הון עצמי כדי לקבל מימון, לקדם תכנון ותכניות נוספות מול הגורמים הרלוונטים לפי סוג הפרויקט ועד קבלת היתר בנייה.

היזם מקבל, על ידי התקשרות עם בעלי הזכויות בפרוייקט, תוספות שטחי בנייה אשר יוכל לשווק לציבור כדי לממש את הפרויקט ואף להפוך אותו לכדאי, גם עבור עצמו.

המדינה

ואף הרשויות המקומיות נהנות גם הן מהתקשרותם של בעלי הזכויות עם היזם ומימונו של הפרויקט. היזמים עוזרים לשנות את פני העיר, תשתיות ועוד בהתאם לצרכיה.

מלבד זאת, הרשויות דורשות גם בניית מסחר בפרויקטים רבים כדי להרוויח גם ארנונה של מסחר.

זהו מודל מצויין להתחדשות עירונית עבור הרשויות המקומיות הנקראת "עירוב שימושים".

מהי התחדשות עירונית?

מטרתה של התחדשות עירונית היא לחדש, לשפר ולשדרג את העיר, ולעזור לה בלמידת הצרכים החדשים של תושביה. התחדשות עירונית כוללת מגוון מקורות ופעולות, כולל שיפוץ ובנייה של תשתיות עירוניות, הקמת מתחמי תעשייה חדשים, יצירת מרחבי ציבור ופארקים ועוד, על ידי חיזוק ועיבוי מבנים קיימים או הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם.

פרויקטים מסוג זה מקודמים הן ביוזמה ממשלתית והן ביוזמה פרטית. תהליך ביוזמה ממשלתית נקראת “מסלול רשויות” ותהליך ביוזמה פרטית נקראת “מסלול מיסוי” או “מסלול יזמים”.

מעבר לזכייה של השבחת הנכס, פרויקט זה חשוב לא פחות מטעמי בטיחות לדיירים שיגורו עם ממ"ד בדירה ובבניין העומד בתקנים הנדרשים כיום בפני רעידות אדמה.

סוגי הפרוייקטים וההבדלים ביניהם

נוצר היום בלבול גדול בין סוגי הפרויקטים השונים ולרוב, אנשים יקראו לפרויקט אשר הורסים בו מבנים – פינוי בינוי ולפרויקט בו מוסיפים קומות בלבד – תמ”א 38. לפניכם הסבר קצר על סוגי הפרויקטים השונים וההבדלים ביניהם על מנת לעשות לכם סדר בבלאגן. 

תכנית מתאר ארצית – (תמ"א 38) לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה

תוכנית זה אושרה בשנת 2005 על בניינים שקיבלו היתר בניה לפני 1980. בניינים אלו לא נבנו בהתאם לתקן שמבטיח עמידות בפני רעידות אדמה (תקן 413). התכנית מחולקת ל 1. תמ”א 38/1 – חיזוק המבנה הקיים ותוספת בנייה, 2. תמ”א 38/2 – הריסת המבנה הישן ובנייתו מחדש בהתאם לתקנים וקריטריונים של התכנית. פרויקטים של תמ”א לרוב מתבצעים לבניין בודד.  

מומחים בנושא טוענים שזו לא שאלה של האם אלא שאלה של מתי ועל כן נושא זה עלה לסדר היום בשנים האחרונות וממשיך לתפוס תאוצה. גם אנחנו רואים ומאמינים בחשיבות נושא זה ומוקירים תודה להיות חלק משיקום מבנים רבים והצלת נפשות במדינת ישראל. 

תמ”א 38/1 

בתמ”א 38/1 מחזקים את המבנה הקיים מפני רעידות אדמה. כחלק מהפרויקט, מוסיפים קומות, ממ”ד לכל דירה, מעלית במידת הצורך ולרוב גם מרפסת. כל עוד שמתאפשר בכפוף לתכנון וכדאיות כלכלית, מוסיפים לכל דירה גם מחסן וחניה. עוד כחלק מחיזוק המבנה, מבצעים שיפוץ חיצוני, לעיתים גם שיפוץ הלובי וחדר מדרגות ואף תשתיות הבניין (גז, צנרת, ביוב וכו’).

תמ"א 38/2 

לאחר שהגיעו להבנה כי בניינים רבים לא יעמדו בתקן בפני רעידות אדמה גם אם יבצעו בהם חיזוק המבנה במסגרת תמ"א 38/1, בוצע התיקון תמ"א 38/2 המאפשר הריסת הבניין הישן ובנייתו מחדש. במסגרת תמ"א 38/2 בונים בניין גבוה בהרבה מהבניין הישן. גובה הבניין ואף כמות היחידות משתנה מעיר לעיר בכפוף למדיניות הרשות המקומית. כחלק מפרויקט זה, בעלי הדירות נהנים מדירה חדשה שלרוב גדולה מהקיים ובתוספת מרפסת שמש מחסן וחניה. היזם משלם, מלבד כל עלויות הפרויקט, שכירות לדיירים למשך כל תקופת הבנייה.

פינוי בינוי

פרויקטים של פינוי בינוי נועדו לשדרג אזורים עירוניים ישנים לאזורי מגורים חדשים, מטופחים ומתקדמים יותר תוך כדי שיפור רמת הדיור ואיכות החיים של התושבים וניצול אופטימלי של הקרקעות בערים ולשמור על ריאות ירוקות ושטחים פתוחים.  תהליך זה כפוף לתב”ע (תכנית בניין עיר) שהיא במסכות ההחלטה של הועדה המחוזית. 

אם בתמ"א 38/2 ובפינוי בינוי הורסים את המבנה הקיים ובונים חדש, מה ההבדל ביניהם?

ישנם לא מעט הבדלים בין הפרויקטים השונים אבל לפניכם כמה מן העיקריים:

1. בתמ"א 38/2 אפשר לבצע פרויקט עם בניין בודד לעומת פינוי בינוי שחייבים לפחות 24 יח' קיימות.
2. לוחות הזמנים של תמ"א 38/2 הם משמעותית קצרים יותר מאשר לוחות הזמנים בפינוי בינוי, מכיוון שזכויות הבניה כבר ידועים וברורים מראש ומתקדמים להגשת היתר בניה ללא שינוי תב”ע, לעומת פינוי בינוי שדורש קודם כל שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) "וליצור זכויות חדשות" על מנת לייצר כדאיות כלכלית לפרויקט ורק לאחר מכן מגישים בקשה להיתר בניה..
3. אחוזי ההסכמה, נכון להיום, הנדרשים בפרויקט תמ"א 38/2 הם 80% הסכמה מכל בית משותף לעומת פינוי בינוי שאחוזי ההסכמה הנדרשים הם כ- 67% מהבתים המשותפים..

ישנם הבדלים רבים נוספים כגון הטבות מס שונות, הקלות לקשישים העונים על ההגדרה בחוק הקשישים, מטלות ציבוריות והחזרת שטחים לעירייה ועוד..

חוק התמ"א בוטל לאחרונה, האריכו אותו מחדש וכרגע קבעו והחליטו שעיריות אשר יפקידו תכנית מפורטת עבור העיר עד פברואר 2024, יקבלו הארכה לחוק התמ"א עד שנת 2026 ואז חוק התמ"א יבוטל לאלתר. עם זאת, חשוב לציין שלא ניתן להזניח בניינים בודדים הזקוקים לחיזוק/הריסה ובניה מחדש ושלא מתאימים לצרפם למתחם פינוי בינוי (בניינים תקועים ללא שום פתרון) ועל כן מקדמים תכניות חלופיות לתת פתרון גם לבניינים אלו. ייתכן ושמעתם על תכניות אלו שמקדמים כגון "חלופת שקד" / "התחדשות בניינית" / "חלופת גולדנקופף". 

עיריות היום מעודדות יותר ויותר פרויקטים של פינוי בינוי כי הן מקבלות שטחים ומטלות ציבור בחזרה (תשתיות, שיפוץ בתי ספר ובתי כנסת ועוד..). בנוסף, פרויקטים אלו נותנים מענה רחב יותר ולא פתרון נקודתי ומאפשרים תכנון מתחם בצורה נכונה יותר עם ראייה לעתיד. עיריות אוהבות גם בפרויקטים אלו לתכנן מסחר במתחם החדש שכן עלות הארנונה של מסחר היא פי כמה מארנונה מגורים. למידע נוסף וכתבות מעניינות ומעשירות בנושא התחדשות עירונית מדי יום, מוזמנים להיכנס לדף פייסבוק/אינסטגרם שקבוצת מאיה מפעילה לטובת בעלי דירות.

תעקבו ותשמרו על קשר (: